Estacionamiento, de superficie a apilado: los planes generan debate ya que la rampa podría extenderse hasta el TIF 97 que expira

Reportero del gobierno de la ciudad

TRAVERSE CITY — Gastar más de $35 millones en un estacionamiento parecía mucho dinero para la gerente de Fusion Framing, Jane Garrett.

Garrett, que trabaja en una tienda en la cuadra 100 de East Front Street, dijo que le gusta cómo su caminata actual desde un lote de la ciudad donde Union Street se encuentra con Grandview Parkway la lleva a lo largo del río Boardman/Ottaway.

Su viaje al trabajo puede cambiar en un esfuerzo por reducir el estacionamiento en la superficie a favor de construir una estructura de estacionamiento en el extremo oeste del centro de la ciudad, pero no ve ninguna otra opción.

"El estacionamiento es un gran problema, y ​​odiaría ver uno en Grandview", dijo.

La construcción de una tercera rampa de estacionamiento es una de las principales razones por las que la ciudad y los líderes de la Autoridad de Desarrollo del Centro están discutiendo la extensión de TIF 97, uno de los dos distritos financieros de incremento de impuestos. Es probable que el préstamo de dinero para construir el estacionamiento y la extensión del plan TIF para pagar el préstamo sean temas muy debatidos.

Tanto es así que el alcalde de Traverse City, Richard Lewis, está seguro de que los votantes forzarán una o ambas decisiones a un referéndum. Se lo dijo a la junta de la DDA en una sesión de estudio de enero.

"Planéalo", dijo después. "Cualquier cosa que decidamos hacer con todo eso, habrá un referéndum. Eso está bien, es el derecho de la gente hacerlo, está bien. Simplemente nunca asumas que van a entrar y decir: 'Oh, sí , todo es estupendo.'"

Los votantes tendrían dos oportunidades de forzar el tema a votación, una si la comisión de la ciudad modifica el plan TIF 97 para extenderlo y otra si la comisión de la ciudad notifica que tiene la intención de pedir dinero prestado para construir el estacionamiento, dijo Lewis.

Tanto él como Derenzy dijeron que esperan que la ciudad decida tanto extender el TIF 97 como emitir el aviso de intención a principios de 2024. Lewis dijo que los comisionados tomarían ambas decisiones casi al mismo tiempo y que tendrían que hacerlo a tiempo para cualquier referéndum. hacer la votación de noviembre de ese año.

Un referéndum es algo que el exmiembro de la junta de la DDA, T. Michael Jackson, espera ver, dijo. Estuvo de acuerdo en que probablemente se necesita una tercera rampa de estacionamiento, se debatió durante años durante su tiempo en la junta, pero aun así firmaría una petición para someterla a votación.

"Creo que (un voto) sería necesario porque creo que, realmente... la gente necesita una voz sobre los problemas que afectan sus vidas, y la gente necesita una voz en estas cosas", dijo.

Jean Derenzy, directora ejecutiva de la DDA, dijo que no estaba necesariamente de acuerdo en que un referéndum fuera inevitable, pero señaló que los votantes habían decidido sobre proyectos anteriores.

Los votantes aprobaron Larry C. Hardy Parking Deck en 2002, pero cuatro años después, rechazaron una emisión de bonos de $16 millones para estacionamiento público dentro de un edificio de ocho pisos planificado para 145 West Front Street, el sitio actual del estacionamiento V de la ciudad, como previamente reportado.

Los comisionados de la ciudad compraron el lote en 2016 con la intención de ubicar allí un nuevo estacionamiento. Ahora está planeado para otro lote en la misma cuadra.

La gran pregunta para Jackson es cómo pagar esa nueva rampa, dijo. Él cree que extender TIF 97 rompería una promesa que hicieron los líderes de la ciudad cuando lo adoptaron en 1997: que expiraría en 30 años con su última fecha de captura el 31 de diciembre de 2027.

Después de eso, el crecimiento de los valores imponibles del distrito vuelve a la ciudad, otras jurisdicciones y millages.

Lewis estuvo de acuerdo en que esa era la promesa implícita cuando se adoptó TIF 97, pero cree que el trabajo no está terminado. La ciudad no tendría suficiente dinero para pagar una nueva terraza sin ella. Eso no debería sorprender, ya que una comisión municipal anterior lo determinó hace varios años.

Derenzy argumentó que TIF permite que la ciudad comparta la carga de la infraestructura del centro. De lo contrario, los contribuyentes de la ciudad estarían pagando el precio completo por proyectos que benefician a una base de usuarios mucho más amplia. Es un concepto que la DDA exploró ampliamente a través de su estudio Moving Downtown Forward, completado a fines de 2022.

Si bien la ciudad y la DDA podrían explorar la posibilidad de compartir ingresos con otras jurisdicciones como una forma de disipar sus preocupaciones acerca de que sus ingresos fiscales se canalicen hacia proyectos del centro, restablecer la base impositiva para el distrito de TIF 97 obstaculizaría la capacidad de la ciudad para financiar más proyectos, dijo Lewis. .

Una asociación público-privada sonaba bien para Jackson, una en la que un desarrollo que se beneficia significativamente del estacionamiento ayuda a pagarlo.

O la DDA podría asociarse con un desarrollador para agregar algunos espacios públicos a un garaje que también sirve a su edificio; Derenzy dijo que la DDA está abierta a esta posibilidad.

Suponiendo que los votantes fuercen un referéndum y luego aprueben otro estacionamiento, la extensión TIF para pagarlo o ambos, eso permitiría que la construcción del estacionamiento comience en 2025, según los cronogramas tentativos de la DDA.

La DDA también está apoyando un cambio de muchos estacionamientos en la superficie a "autos apilados", como lo expresó el miembro de la junta Pete Kirkwood. Las tendencias cambiantes en el transporte podrían hacer que los líderes de la ciudad se arrepientan de construir otro estacionamiento en 50 años, pero por ahora es la mejor respuesta para el almacenamiento de vehículos a corto plazo, tanto en términos de buen uso de la tierra como de impacto ambiental.

“Entonces, gente del futuro, disculpe si lo arruinamos, solo estamos haciendo todo lo posible para abordar una constelación compleja de problemas con las herramientas y los conceptos que tenemos ahora”, dijo Kirkwood.

La construcción de otra estructura de estacionamiento también respalda las políticas de zonificación de la ciudad que no requieren estacionamiento en los distritos comerciales del centro, dijo Derenzy.

Otras ciudades están haciendo lo mismo, y el New York Times informa sobre una tendencia creciente de los gobiernos de las ciudades de los EE. UU. que eliminan los mínimos de estacionamiento. Algunos incluso agregaron máximos de estacionamiento en un esfuerzo por combatir los lotes en expansión que representan el 14 por ciento de la masa terrestre en algunas ciudades.

La planificación está en marcha en el esfuerzo múltiple que se necesitará para consolidar los lotes de superficie en un nuevo garaje, mientras se planifica la financiación y la construcción del propio garaje. Los miembros de la junta indicaron que creen que la DDA está lista para considerar una solicitud de propuestas para el estacionamiento en su reunión del 17 de marzo; los comisionados de la ciudad finalmente tendrían que aprobar esa solicitud, dijo Lewis.

Coordinar esos esfuerzos es especialmente importante, ya que la DDA está en camino de desconectar 297 espacios de estacionamiento para 2026, según un cronograma de la autoridad.

En total, sería una pérdida de 297, más si la ciudad reconstruyera el Lote X en Hall Street y el Lote T en Union Street y Grandview Parkway.

La construcción de una nueva rampa de estacionamiento de 625 espacios compensaría con creces la pérdida de estos lotes de superficie, con una ganancia neta de 79 si los lotes T y X se vuelven a desarrollar o 276 si permanecen. (Eso no tiene en cuenta los espacios que desaparecieron antes, incluido un lote arrendado por la ciudad en la esquina de las calles Pine y West Front que se remodeló a partir de 2019).

Cerrar el lote V significa que Garrett tendrá que encontrar otro lugar para estacionar los sábados cuando Sara Hardy Farmers Market esté en el lote B, dijo. Por lo general, estaciona en el lote T cercano, pero cambia al lote de la ciudad en West Front y Pine para evitar las multitudes del mercado de agricultores.

Los planes son enviar a los titulares de permisos del Lote V a la estructura de estacionamiento de Old Town, dijo VanNess. Tiene 521 espacios, según la DDA, y desde el otoño tenía una capacidad del 80 por ciento, incluso en las horas pico. Los esfuerzos para llevar a la gente hacia el garaje desde entonces, incluida la oferta de permisos de $ 30 por mes, están funcionando, pero todavía hay mucho espacio.

La caminata desde Old Town Parking Structure también puede ser agradable en verano, pero está más lejos y no es tan agradable en invierno, dijo Garrett.

"Puede parecer una tontería, pero esos dos bloques adicionales al final del día se sienten bastante largos".

Garrett no está solo: VanNess señaló que algunos de los que respondieron a una encuesta de estacionamiento para empleados en el centro de la ciudad rechazaron los permisos gratuitos de Old Town Garage que la DDA ofreció para su participación porque no querían caminar.

Convencer a las personas de que caminen unos minutos más es un cambio de comportamiento que la DDA tendrá que alentar si quiere consolidar algunos de sus estacionamientos en la superficie, coincidieron los miembros de la junta de la DDA. Eso incluye un mayor enfoque en hacer que caminar u otros medios de acceso al centro sean más fáciles.

VanNess dijo que entiende que hay un "equilibrio delicado" con el estacionamiento y espera que los empleados del centro quieran un lugar más cercano para sus autos. Pero es mejor tener vehículos que permanezcan todo el día en una rampa de estacionamiento más distante, dejando los lugares más cercanos a tiendas y restaurantes libres para girar con mayor frecuencia.

Además, la estructura de estacionamiento de Old Town todavía está bastante cerca del centro de la ciudad, dijo VanNess: los mapas que ella y el CIO de DDA, Harry Burkholder, presentaron en la sesión de estudio del viernes muestran que es una caminata de cinco a siete minutos.

El vicepresidente de la junta, Scott Hardy, dijo que está claro que la DDA necesita alentar un cambio en el comportamiento de las personas acostumbradas a estacionarse muy cerca de las tiendas y restaurantes del centro.

Tanto VanNess como Derenzy hicieron referencia a discusiones en curso sobre un trolebús en el centro de la ciudad que facilitaría ir al centro sin conducir; Derenzy dijo que eso podría beneficiar a las personas que viven cerca pero aún conducen. Los carritos, las bicicletas compartidas y más son parte de un estudio de movilidad que está en marcha.

Mientras tanto, cinco desarrollos privados están planificados o en construcción en el centro de la ciudad:

Eso hizo que a Pam Marsh, miembro de la junta de DDA, le preocupara que las reconfiguraciones de estacionamiento pudieran perturbar el centro de la ciudad mientras que las nuevas construcciones de viviendas dejarían la situación de estacionamiento justo donde comenzó. Hardy señaló que esos desarrollos residenciales en su mayoría tienen estacionamiento privado planificado, pero cualquier desbordamiento de esos edificios tendría que estacionar en algún lugar.

Si bien Marsh dijo que le encantaba todo el enfoque en la accesibilidad para peatones y el tránsito, cree que la gente seguirá manejando.

"La realidad es que estamos en el norte de Michigan y en invierno, eso requiere un vehículo motorizado algunos días, y tenemos este pintoresco y hermoso centro de la ciudad que, para mantenerlo lleno de energía, tenemos... Siento que a veces tenemos estoy perdiendo el enfoque en el panorama general", dijo.

Kirkwood señaló que gran parte de ese desarrollo se producirá ya sea que la ciudad se ocupe del estacionamiento en el centro o no.

El presidente de la junta, Gabe Schneider, dijo que el objetivo no es construir una cierta cantidad de lugares de estacionamiento para satisfacer la demanda futura, sino darle un mejor uso a los terrenos del centro.

"No podemos construir nuestra salida de esto, pero al menos podemos trabajar para abordar y minimizar la cantidad de estacionamiento plano y unidimensional y maximizar la cantidad de estacionamiento vertical en 3-D", dijo.

Más tarde, Hardy se hizo eco de Marsh, llamando al centro de la ciudad el "corazón" de la región y que cualquier plan y cambio debe tener cuidado de no matarlo. Algunos comerciantes del centro están empezando a ponerse nerviosos por los próximos cambios en una situación de estacionamiento que algunos clientes ya encuentran frustrante.

Derenzy respondió que los miembros de la junta de la DDA acordaron recientemente que proteger y apoyar a las empresas locales sería uno de los principios rectores del plan Moving Downtown Forward. Estuvo de acuerdo en que los negocios locales son el "sangre vital" del centro de la ciudad y dependen de que los clientes tengan acceso a ellos.

Reportero del gobierno de la ciudad

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